Álhír: a társasház elveszi a lakásomat

Mindig nagyon veszélyes, amikor valaki szakmai tudás nélkül megpróbál viszonylag kis utánajárással kialakítani egy véleményt. Jó eséllyel nincs tisztában az alapokkal, vagy esetleg nem vesz észre valamilyen apró részletet, és téves álláspontra jut. Azt pedig még kellemetlenebb, ha tévedéséről többé már az adott területen képzett szakemberek sem tudják meggyőzni. És ennél is rosszabb az, amikor téves (alapvető hiányosságoktól hemzsegő) nézeteit elkezdi terjeszteni, és más, még nála is kevésbé tájékozott embereket meggyőz róla.

Orvosok biztos sokat tudnának mesélni arról, hogy hány beteg érkezik „kiguglizott” diagnózissal, és milyen alapvető tévedéshez ragaszkodik körömszakadtáig. Sajnos arról is, amikor félig meddig vagy teljesen képzetlen, önjelölt orvosok adnak másoknak tanácsot arról, hogy vélt vagy valós betegségeiket hogyan gyógyítsák. Hogy jön ez a társasházakhoz? Nos az utóbbi hetekben elterjedt egy álhír, miszerint a társasházak július 1. napjától úgy működnek majd, mint egy Kft., közös tulajdon lesz minden, és gyakorlatilag a lakók elveszítik minden rendelkezési jogukat a saját lakásuk fölött, kizárólag használati joguk marad. Hogy ez jogi szempontból mennyire elképzelhetetlen, azt később kifejtem, de maradjunk egyelőre az eredeti állítás mellett. Miből indult ki ez a híresztelés, amely végigsöpört az interneten?

Egyszerűen abból a tényből, hogy előkerült egy tervezet, amely szerint jogi személyekké válnak a társasházak. Magyarán a társasházak önálló jogképességgel rendelkeznek majd, ami a jogászok számára egy jó hír, ugyanis a társasházak eddig egy furcsa hibridjei voltak a jogrendszernek. Ennyi volt a hír alapja, és futótűzként terjedt a téves álláspont, hogy innentől kezdve a lakók elveszítik tulajdonukat, kizárólag használati joguk marad, és a jogi személy tagjai lesznek csupán, de nem lesz beleszólásuk abba, hogy mi történik az ingatlannal. Ez nem igaz.

Mik a jogi személyek?

Szögezzük le előre, hogy egyáltalán nem baj, ha valaki nem tudja, hogy mi a jogi személy. A jogi személy egy olyan szakkifejezés, amivel a jogászok nagy része is csak az egyetemen találkozik először. A probléma akkor kezdődik, amikor valaki nem tudja, hogy pontosan mit jelent az adott jogszabály, csak saját logikája alapján valamilyen következtetésre jut, és ezzel megtéveszt (adott esetben megijeszt) másokat.

A jogi személyek a jogszabály által létrehozott, jogalanyisággal rendelkező (jogokkal, kötelességekkel bíró) konstrukciók. Vagyis nem természetes személyek (nem emberek), de ennek ellenére jogokkal rendelkeznek, kötelességeket vállalhatnak. Úton útfélen jogi személyekbe botlunk, amikor vásárolunk, fizetünk, banki műveleteket hajtunk végre, biztosítás kötünk, ügyet intézünk a hivatalokban. Jogi személyeket reklámoznak, azok termékeit fogyasztjuk, velük utazunk, és jó eséllyel a fizetésünket is egy jogi személytől kapjuk. Jogi személyek tehát a gazdasági társaságok is (pl. Bt. Kft.) A gazdasági társaságok olyan jogi személyek, amelyek üzletszerű közös gazdasági tevékenység folytatására alakulnak. De jogi személyek az alapítványok, állami szervek stb.

Hogy pontosan mik a jogi személyek, és mik nem, arról részletesen alábbi cikksorozatunkban írtunk: https://www.legitimo.hu/jogi-esetek-es-hirek/jogi-szemely-tenyek-es-tevhitek/

Mik a társasházak?

A társasházak a jelenlegi szabályozás szerint egy furcsa keverékét alkotják a magánszemélyek közösségének, a tulajdonostársaknak és a jogi személyeknek, hiszen jogi személyiséggel nem rendelkező, de képviselő útján viszonylag önállóan fellépni képes jogalanyok. Ezt kívánja rendezni egy jogszabály módosítás, ami jogi személyiséggel, tehát önálló jogalanyisággal ruházná fel a társasházat.

Egyébként a jogszabály módosítás nem fog nyáron hatályba lépni, ugyanakkor a jogászok már régóta várják, hogy a társasházak se hús, se hal helyzetét a jogalkotó rendezze.

Ezen kívül persze keveredik bennük közös és a külön tulajdon, de ez más kérdés.

Miért álhír, hogy a jogi személlyé válással elveszítjük a tulajdonjogunkat?

Az állam alaptörvényi szinten védi a tulajdonhoz való jogot.

Alapörvény XIII. cikk

(1) Mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez. A tulajdon társadalmi felelősséggel jár.

(2) Tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet.

A tulajdonost megilleti a birtoklás, a használat, hasznok szedése, a hasznosítás és a rendelkezés joga. A rendelkezés azt jelenti, hogy ő dönt az ingatlan sorsáról, elidegenítheti, megterhelheti stb. Vagyis ő dönti el kinek, mikor mennyiért adja el, vagy ajándékozza el az ingatlant. Ezt a tulajdonjogot sem részben sem egészben megvonni nem lehet. Így generálisan nem hozható olyan szabály, amely ingatlan tulajdonosait megfosztja a tulajdonjoguktól. Egyedi esetekben kivétel lehet pl. az azonnali, és teljes kártalanítás melletti kisajátítás, vagy egy bűncselekmény útján szerzett vagyon esetén a vagyonelkobzás.

Ráadásul az álhír szerint nem is az állam vonná el a tulajdonjogunkat, hanem a létrejövő jogi személy kapná meg, ami szintén nem túl életszerű.

A bejegyzés szerint úgy működne a dolog, mint egy Kft. de valószínűleg itt az álhír forrása nem tudja a különbséget jogi személy, és gazdasági társaság között.  Egyrészt nem minden jogi személy gazdasági társaság, így nem mindegyik esetében van a jogi személy tagjai részéről vagyoni hozzájárulás. Tehát attól, mert valami jogi személy, még nem biztos, hogy a tagok bármilyen vagyont is beleadnak.

Másrészt az sem teljesen logikus, hogy ha a tagok vagyoni hozzájárulásként beadnák az ingatlan tulajdonukat (ami még egyszer mondom nem vonható el tőlük) akkor miért ne lenne beleszólásuk a jogi személy működésébe. Az álhír pont a Kft.-t hozza példának, aminek döntéseibe a tagoknak az üzletrészük alapján beleszólásuk van. Vagyis, ha még meg is valósulna, hogy egy gazdasági társaságként bekerülne a vagyonunk a közösbe, az üzletrészünk erejéig szavazati jogunk lenne. Ha belegondolunk, a társasházi közgyűlésen a szavazatok aránya is a tulajdoni hányadok szerint alakul, tehát sem kisebb, sem nagyobb beleszólásunk nem volna, mint eddig.

Tehát a legszebb az egészben, hogy még, ha igaz lenne az álhír,

akkor sem teljesen logikus, hogy így a jogi személy tagjai miért veszítenék el beleszólásukat a döntéshozatalba.

A fentiek alapján bátran kijelenthető, hogy emberek tulajdonjogának elvonása nem valósulhat meg, a jogi személlyé alakulás nem érinti a magántulajdont, kizárólag a társasház jogi helyzetét rendezné.

Javasoljuk, hogy az ilyen bonyolult jogszabályok értelmezéséhez mindig forduljunk szakemberhez, vagy keressünk a témában járatos jogász által írt cikket. Különösen fontos ez, a jogszabályok változásakor, amikor még a szakemberek közt is lehet nézetkülönbség a szabályok értelmezésében.

Javasolnám továbbá, hogy ha nem értünk a joghoz, akkor bonyolult jogszabályok értelmezését ne a törvényszövegből kíséreljük meg, mert egy – egy szakaszt kiragadva téves következtetésre juthatunk. Ha mégis a törvényszöveget akarjuk olvasgatni, ennek során ne akadjunk fenn egy-egy olyan kifejezésen, ami félig meddig ismerős, és abból ne vonjunk le messzemenő következtetéseket.

A legjobb, ha a jogszabályok értelmezését szakemberre bízzuk, és az általuk megírt cikkekből próbálunk tájékozódni, ha pedig ellentmondásos véleményekkel találkozunk, kérjük ki egy hozzáértő jogász véleményét.