Az ingatlan lakásbérleti szerződés megszüntetésének módjai

Manapság igen gyakori élethelyzet, hogy valaki lakásingatlant ad bérbe, vagy éppen bérlőként használ. Mostani cikkünkben a lakásingatlan bérlei szerződések megszüntetésének módjairól lesz szó.

Irányadó rendelkezések

Munkánk során igen gyakran találkozunk azzal, hogy a lakásingatlan bérbeadására a felek egy formai, kevéssé kidolgozott szerződést alkalmaznak, melyben sok, jelentős kérdést, jogviszonyuk részleteit nem rendezik. Az ilyen szerződések melegágyai a későbbi jogviták nehéz rendezésének. A bérleti szerződés pont egy olyan jogviszony, melynél érdemes minél részletesebb és kifinomultabb szerződést kötni.

Az ingatlan bérbeadásra két törvény is irányadó, így a Polgári Törvénykönyv, valamint a Lakás-, és helyiségbérletről szóló törvény is. Ugyanakkor a szerződéses szabadság elvéből eredően különös jelentősége van annak is, hogy a felek jogviszonyukat, milyen rendelkezésekkel szabályozzák a bérleti szerződésben.

A bérleti jogviszony időtartamának jelentősége

Ingatlan bérleti jogviszonyt a felek tipikusan vagy határozatlan, vagy határozott időre létesítenek egymással. Az, hogy milyen időtartamú szerződésben állapodnak meg a felek, hatással van a szerződés megszüntetésének módjára is.

A felek – mindkét esetben – szabadon megállapíthatják azt, hogy miként élnek a felmondás jogával. Amennyiben nem rendelkeznek erről, akkor a fenti törvények rendelkezései lesznek irányadóak.

Amikor a szerződés nem tér ki a felmondás szabályaira

Határozatlan idejű bérleti szerződésnél – szerződésszegés hiányában is – a Polgári Törvénykönyv alapján, bármelyik fél, az érintett hónap 15. napjáig előterjesztett nyilatkozatban, a következő hónap végére mondhatja fel a bérleti szerződést. Ebben az esetben nem szükséges indokolás, vagy különösebb ok megjelölése a felmondásban, ugyanakkor a rendes felmondással élő félnek az erre vonatkozó nyilatkozatát írásba kell foglalnia, és kézbesítenie kell a másik fél részére. Ezt a kézbesítést a szigorú határidők miatt azonban igazolni szükséges, így javasolt személyes átvétellel átvetetni az iratot, vagy ajánlott, tértivevényes küldeményként postáztatni a másik fél számára, esetleg mailen megküldeni.

Ha valamilyen szerződésszegés miatt kerül felmondásra a bérleti szerződés, akkor ezekre az esetekre a fenti jogszabályok pontos rendelkezéseket is tartalmaznak.

Amennyiben a bérlő vagy a vele együttlakó személy, az együttélés szabályait kirívóan megszegi (például egy társasházban), vagy a lakást, illetve a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen használja, akkor a bérbeadónak először igazolható módon, a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül fel kell szólítania a bérlőt a magatartás megszüntetésére.

Amennyiben a felszólítás nem jár eredménnyel, úgy a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja a jogviszonyt. Ha azonban a bérlő magatartása kirívóan súlyos, akkor a fentiekben meghatározott sorrendiséget nem szükséges betartani, és ebben az esetben a bérlő a felmondását, a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül kell, hogy gyakorolja és közölje a bérlővel.

Ha a bérlő a bérleti díjat a szerződésben meghatározott határnapig nem fizeti meg, akkor a bérbeadó köteles szintén, igazolható módon, a következményekre való figyelmeztetéssel, a bérlőt felszólítani a teljesítésre. Ha a bérlő e felszólításnak, annak kézhezvételétől számított 8 napon belül továbbra sem tesz eleget, a bérlő e határidő lejártát követő további 8 napon belül – legalább 15 napos felmondási idővel – az elmulasztott határnapot követő hónap végére élhet felmondással.

A fenti határidők rendkívül szigorúak, így amennyiben eltérő rendelkezés nincs a bérleti szerződésben, akkor kifejezetten fontos a fenti határidők betartása.

Határozott idejű bérleti szerződés esetén

a jogviszonyt a törvény vagy a bérleti szerződés eltérő rendelkezésének hiányában felmondással nem lehetséges megszüntetni. A felek azonban a szerződésben szabadon kiköthetik, hogy miként gyakorolják a felmondási jogot. Ha nincs rendelkezés, akkor a Polgári Törvénykönyvben meghatározott esetekben van arra mód, hogy a határozott idejű bérleti jogviszonyt idő előtt fel lehessen mondani.

Ha a bérlő meghal, akkor az örökösei „léphetnek be a jogviszonyba”. A bérlő örökösei azonban élhetnek azzal a lehetőséggel, hogy a határozott idejű bérleti szerződést – például a jogerős hagyatékátadó végzéstől számított – 30 napon belül felmondással megszüntessék.

Ha a bérleménynek új tulajdonosa lett, az új tulajdonos akkor mondhatja fel a határozott idejű bérleti szerződést, amennyiben a bérleti jogviszony fennállása, vagy a lényeges feltételei tekintetében a bérlő őt megtévesztette.