Közös képviselő feladata

A közös képviselői hivatás egy rendkívül speciális tulajdonságokat igénylő szakma. Egyrészt kell hozzá a jog minimális ismerete, de sokkal jobban szükségeltetik hozzá, hogy a közös képviselő meg tudja értetni magát az emberekkel, jó kommunikációs készséggel rendelkezzen és nem árt egy kis elhivatottság a munkája iránt. Talán furcsán hangozhat elsőre, hogy egy ilyen szakma elhivatottságot igényel, de nem könnyű nap, mint nap emberek problémáinak a megoldásán fáradozni. És jobb esetben a közös képviselő ezt csinálja, rossz esetben pedig nem is hajlandó válaszolni a lakók megkereséseire.

Mi szabályozza a közös képviselő feladatkörét?

A közös képviselőt feladatait a Társasházakról szóló CXXXIII. törvény szabályozza. A közös képviselőt a Társasház döntéshozó szerve, a közgyűlés választja. Mondhatjuk tehát, hogy a közös képviselői megbízás egy politikai szerepkör, ugyanis ha a lakók nem elégedettek a közös képviselő eljárásával, akkor bármikor új közös képviselő választásával leválthatják.

Milyen feladatkörökkel rendelkezik a közös képviselő?

A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani. Ennek során gondoskodnia kell arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek. Ez azért fontos, mert amennyiben a Társasház olyan határozatot hoz, amely nem felel meg a jogszabályoknak, illetve a Társasházi szabályzatoknak, akkor adott esetben a határozat 60 napon belül bíróság előtt megtámadható.

Ha a bíróság megállapítja, hogy a határozat nem felel meg a fent felsoroltaknak, akkor érvénytelenné nyilvánítja és szükséges esetén a közgyűlésnek újra döntést kell hoznia az ügyben.

A közös képviselő feladata minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. Ez jelenti az általános karbantartást, de adott esetben a lakók egyéni igényeihez igazodva kell ellátnia ezeket a feladatokat.

A közös képviselő feladata közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, a külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.  Ez azt jelenti, hogy ha valamelyik tulajdonostársnak elmaradása lenne és a Társasház az igényérvényesítés mellett dönt, akkor a közös képviselő jogosult megindítani szükséges eljárásokat vagy megbízást adni ezen eljárások megindítására. A közös képviselő ezzel összefüggésben jogosult a Társasház képviseletére a bírósági és hatósági eljárások során.

Ezen túlmenően a közös képviselő feladata a Társasházi okiratok őrzése, melyet a lakók kérelmére szükség esetén rendelkezésre bocsát.

A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást vezetni, ez Közgyűlési Határozatok Könyve, melyből utóbb kikérhető bármely határozat másolata, ha esetleg szükség lenne rá. Ha például külön tulajdont érintő elidegenítési tilalom lenne bejegyezve az eladásra szánt ingatlanra, az eladó és a vevő a közös képviselő kérésére kikérhet igazolást a tilalom fennállásáról.

Többször felmerülő kérdés, hogy jogszerű-e, ha a közös képviselő az egyes határozatokról és iratokról, hogy díj ellenében ad ki másolatot. Tekintettel arra, hogy a határozatokat kötelező kiküldeni a tulajdonosok részére, valamint az egyéb dokumentumok is elvileg rendelkezésre állnak a tulajdonosoknál, ezért a közös képviselő kérheti a másolási díj megtérítését.

A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Így az új tulajdonost sem éri váratlanul, ha az eladónak valamilyen hátraléka volt és még időben kifizetésre kerülhet a fennmaradó összeg.

Továbbá a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza: a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

A költségvetési javaslat elfogadása a közgyűlés feladata. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja.

Hogyan lehet leváltani a közös képviselőt?

Elméletben viszonylag egyszerűen, míg a gyakorlatban viszonylag nehezen. Mivel a közös képviselőt a közgyűlés választja meg, ezért a megbízását is a közgyűlés tudja visszavonni. Ez alapvetően nem hangzik bonyolultnak, mivel csak annyi lenne a feladat, hogy össze kell hívni egy közgyűlést, amelyen a tulajdonostársak több, mint fele úgy dönt, hogy nem szeretnék a továbbiakban a közös képviselő eljárását és egy másikat választanak a helyére.

Ezzel az szokott lenni a gond, hogy amennyiben a közös képviselő nem annyira borzalmas, hogy a lakók többségénél kihúzza a gyufát, akkor általában a többség inkább elviseli, hogy másnak problémája van, de nem akar egy új személyhez alkalmazkodni.

Ez pedig azt eredményezi, mint minden politikai tisztségnél. Amíg a többség nem akarja leváltani a közös képviselőt, addig maradni fog, akiknek pedig ez nem tetszik, azok így jártak.