Ingatlan közös tulajdonának megszüntetésének módja

Gyakori eset, hogy valamilyen ingatlannak nem egy, kizárólagos tulajdonosa van, hanem több. Ezt nevezzük közös tulajdonnak. Az esetek egy részében a közös tulajdon jogvitákat szül és ilyenkor merül fel az a tulajdonostársak körében, hogy az ingatlan közös tulajdona miként, milyen módon szüntethető meg. Mostani cikkünk is erről szól.

Az ingatlan közös tulajdonának megosztása többféle módon lehetséges. Legjellemzőbb módja az, amikor a felek közös akarattal, jellemzően egy adásvételi szerződésben foglalt tulajdon átruházással szüntetik azt meg. Ha azonban erre a felek nem hajlandóak, vagy valamilyen okból nem képesek, akkor elkerülhetetlenné válik a bíróság bevonása.

Közös tulajdon megszüntetése a felek megállapodása alapján:

A közös tulajdon megszüntetésének nincs akadálya akként, hogy az egyik tulajdonostárs élve az elővásárlási jogával megvegye a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát, amennyiben azt „külsős” személy részére adná el. Ebben az esetben az elővásárlási jogával élő tulajdonostárs az adásvételi szerződésben, vagy előszerződésben foglalt feltételekkel köteles az érintett tulajdonrészt megvenni.

Természetesen a fentiektől függetlenül az ingatlan tulajdonosai akként is dönthetnek, hogy harmadik személy bevonása nélkül, az egyik tulajdonostárs megvásárolja, vagy ajándékozás útján „megszerzi” a másik tulajdoni hányadát. Ebben az esetben a felek határozzák meg a vételárat és a tulajdon-átruházás részletszabályait is.

Az is egy járható út, hogy a tulajdonostársak, közösen mérlegelve a lehetőségeket, úgy döntenek, hogy közösen egy kívülálló személy részére értékesítik az ingatlant, és ennek vételárát osztják meg egymás között, a tulajdoni hányaduk arányában.

Természetesen mindkét esetben a tulajdon-átruházási szerződésnek tartalmaznia kell azokat a formai és tartalmi követelményeket, melyeket a törvény megkövetel.

Ha a felek között vita van, mely tipikusan a vételár meghatározása során szokott felmerülni, akkor érdemes és erősen javasolt az ingatlan értékét felméretni, azaz ingatlan szakértővel meghatározni azt, hogy az ingatlan értéke összességében mekkora összeget tesz ki. Ennek alapján könnyen kiszámolható, hogy a tulajdoni hányad értéke mekkora. Nyilvánvalóan ez képezheti objektív alapon a vételárat is. Ha azonban a felek mégsem tudnak egymással megegyezni, a bíróság – erre irányuló kereset alapján – dönt a közös tulajdon megszüntetése tárgyában.

Közös tulajdon megszüntetése a bíróság bevonásával

A Polgári Törvénykönyv meghatározza a közös tulajdon megszüntetésének módját. Eszerint, a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. A Polgári Törvénykönyv megköveteli, hogy ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése is szükséges. Ez alól kivételt képez az az eset, amikor a bíróság a közös tulajdonban álló ingatlanrészt az abban lakó tulajdonostárs tulajdonába adja, és ez nem sérti a benne lakó méltányos érdekeit.

Annak sincs akadálya, hogy a bíróság akként rendelkezzen, hogy a közös tulajdon tárgyát a felek értékesítsék és ennek vételárát osszák meg tulajdoni hányaduk arányában egymás között. Ennek feltétele az, hogy a közös tulajdon valamilyen okból nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy a megosztás megakadályozná azt, hogy rendeltetésszerűen lehessen használni az ingatlant.

Amennyiben az ingatlan tulajdoni hányadának értékét kell megállapítani, úgy ez a legtöbb esetben ingatlan szakértő bevonásával történik meg, figyelemmel arra, hogy ennek meghatározása szakkérdés.

Az ilyen jellegű perek nemcsak költség, de időigényesek, így ha mód van rá, erősen javasolt az érintett felek számára az, hogy szerződéses úton rendezzék igényeiket. Természetesen, amennyiben erre nincs lehetőség, végső soron a bíróság hozhat megoldást az érintettek számára.