Mi az a vételi és eladási jog?

Az elővásárlási jog az ingatlanokon vagy más dolgokon egy széleskörűen ismert jogosultság, azonban egy elidegenítési folyamat során további jogok is fennállhatnak, amelyekről érdemes tájékozódni. Ilyen jogok közé tartozik a vételi jog és az eladási jog.

Alapvető tudnivalók

Vételi jogot, illetve eladási jogot mind ingó, mind ingatlan vonatkozásában alapítani lehet. Érdekes módon ilyen jogot gazdasági társaságban fennálló vagyoni részesedésre (üzletrészre) is alapítani lehet.

A vételi jog lényege, hogy a vételi jog jogosultja a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatával megvásárolhatja a szerződésben foglalt vételáron a vételi joggal terhelt dolgot.

Az eladási jog lényege nem abban áll, hogy az eladási jog jogosultja a dolgot megveheti, hanem abban, hogy az ilyen jog birtokosa jogosult egyoldalú nyilatkozattal eladni a dolgot az eladási jog kötelezettjének.

Ha például van egy nagyértékű ingó tárgy (pl. egy drága karóra), amin eladási jogot alapítottak, akkor a jog jogosultja az erről szóló szerződésben meghatározott vételáron eladhatja az eladási jog kötelezettjének egy egyoldalú jognyilatkozat által. Fontos szabály, hogy ez a jog is csak más személy tulajdonában álló dolgon állhat fenn, az eladási jog jogosultjának saját dolgán nem!

Az eladási jog kötelezettje – azaz a vevő – egy harmadik személy lehet, aki nem az eladási jog jogosultja, ha ugyanis a jogosult vehetné meg a dolgot, akkor vételi jogról beszélnénk.

Hogyan jön létre a vételi jog, illetve az eladási jog?

Mindkét jogosultságot kizárólag írásbeli szerződésben lehet létrehozni. Az írásbeliség kötelező mind ingó, mind ingatlan esetén. A szerződésnek tartalmazni kell az összes alapvető feltételt, mely a jog gyakorlásához, illetve az adásvételhez szükséges. A szerződésben pontosan rögzíteni kell a dolgot, melyre a vételi/eladási jogot alapítják. A szerződésben meg kell állapodni arról, hogy a vételi jog gyakorlása esetén a dolog tulajdonjoga a jogosultra átruházásra kerül. Az eladási jognál pedig arról, hogy az eladási jog gyakorlása esetén a tulajdonjogot a kötelezettre ruházzák. Mindkét jog határozott, illetve határozatlan időre is alapítható.

A határozatlan idejű vételi vagy eladási jog sokszor nagy hátránnyal jár a kötelezettek számára. Ezért gyakran időbeli korlátozással kötnek ki ilyen jogot. A megszűnés ideje nem csak naptári nap szerint vagy a fennállás időtartamának rögzítésével határozható meg. A felek megállapodhatnak úgy is, hogy a jog bizonyos feltételek teljesítése esetén megszűnik. Például a biztosíték céljából alapított vételi jog esetén a felek megállapodhatnak, hogy a jog megszűnik, ha a kötelezett teljesíti a tartozását.

A szerződés kötelező tartalmi eleme továbbá a vételár pontos megjelölése. A vételárat nem csak összegszerű módon lehet meghatározni. Adott esetben rögzíteni lehet a szerződésben a módszert, ami alapján a vételár kalkulálható a jog gyakorlásakor. A vételár ilyen módon való megállapítása különösen akkor célszerű, ha a vételi/eladási jog hosszú időre szól. A hosszú idő alatt ugyanis a dolog értéke is módosulhat.

Mind a vételi jog, mind az eladási jog vonatkozásában fontos látni, hogy ezen jogosultságok egyoldalú nyilatkozattal gyakorolhatók. A jog gyakorlásához, vagyis, hogy a vételi jog jogosultja éljen jogával elegendő a jog gyakorlásáról szóló nyilatkozatot a kötelezettekkel közölni. Nem szükséges tehát a kötelezett elfogadó nyilatkozata.

A vételi/eladási jogot alapít szerződés alapján a jog jogosultja egyoldalú jognyilatkozattal közli szándékát a jog kötelezettjével, mely alapján az adásvételi szerződés szerződésszerű módon létrejön.

Eladási és vételi jog korlátjai

Amennyiben olyan dolgot érintenek ezek az alapított jogok, mely dolgokról közhiteles nyilvántartást vezetnek, úgy ezek a jogok a nyilvántartásba bevezethetők. Például ha egy ingatlan vonatkozásában vételi jogot alapítanak, akkor a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba ezen jog bejegyeztethető.

Azért fontos ez a lépés, mert a közhiteles nyilvántartásba való bejegyzés esetében ezek a jogok mindenkire vonatkoznak, nem csak arra a tulajdonosra, aki a jog alapításakor tulajdonos volt. Ebből következő módon, ha a dolognak új tulajdonosa lett (például vétel vagy öröklés által) akkor az új tulajdonost is kötelezik ezek a jogok.

Abban az esetben, ha ezek a jogok nem kerülnek közhiteles nyilvántartásba bejegyzésre, illetve a tulajdonjogot időközben egy harmadik személy szerzi meg, akkor csak abban az esetben marad meg kötelező erejük, ha azokról a harmadik fél tudott vagy tudnia kellett.

Korlátja lehet a vételi és eladási jognak, ha a dolgon harmadik személy javára elővásárlási jog áll fenn. Ebben az esetben az elővásárlási jog jogosultja azonos feltételekkel, de a vételi jog jogosultját, illetve az eladási jog kötelezettjét megelőzően vásárolhatja meg a dolgot, amennyiben a jogosult a vételi/eladási jogát gyakorolja.

Konklúzió

Az elővásárlási jog mellett a vételi jog és az eladási jog tehát olyan jogok, amelyeket figyelembe kell venni az ingatlanok vagy más dolgok elidegenítésekor. Ezek a jogok fontosak a tulajdonosok, vevők és eladók szempontjából, mivel befolyásolják az ingatlanok vagy más dolgok értékesítésének folyamatát.