Tilos lesz az Airbnb?

Nagy port kavart a VI. kerületben lefolytatott helyi népszavazás, amelyben a lakosok úgy döntöttek, hogy betiltják az Aribnb lehetőségét a kerületi ingatlanokban. Az Airbnb, azaz lényegében a rövid távú lakáskiadás jó ideje kényes téma a közéletben. Ami vita nélkül megállapítható, hogy jelentős jogi, gazdasági és élettani következményei lehetnek annak, hogy szabad-e gyakorolni ezt a tevékenységet, vagy tilalom alá esik.

Vessünk egy pillantást a VI. kerületben történtekre, valamint az Airbnb jelenleg hatályos szabályaira!

Helyi népszavazás a VI. kerületben

,,Egyetért azzal, hogy a VI. kerületben tiltsuk meg a társasházi lakások kiadását Airbnb-típusú szálláshelyként?” – Erre a kérdésre válaszolhattak a terézvárosi szavazópolgárok. Jogosan merülhet fel, hogy miként van lehetőség ilyen szabályozásban közvetlenül dönteni az embereknek. Ehhez röviden ismertetni szükséges a helyi népszavazás intézményét.

A népszavazás a hatalomgyakorlás közvetlen módja, amikor nem a választott intézményeken keresztül születik döntés, hanem bizonyos kérdéseket közvetlenül szavaz meg a nép. A népszavazás lehet országos, vagy helyi. Helyi népszavazást mindig a helyi önkormányzat feladat- és hatáskörébe tartozó ügyről lehet tartani. Vannak bizonyos kizárt tárgykörök és a vonatkozó törvény meghatározza a kezdeményezők körét, valamint részletesen szabályozza a népszavazási eljárást. Tekintve, hogy az írásom témája alapvetően az Airbnb, ezeket részletesen nem vizsgálom.

Lényeg, hogy a helyi népszavazás érvényes, ha a választópolgárok több mint fele érvényesen szavazott, és eredményes, ha az érvényesen szavazó választópolgárok több mint fele a megfogalmazott kérdésre azonos választ adott. Az önkormányzat képviselő-testülete pedig köteles a helyi népszavazás napjától számított száznyolcvan napon belül az érvényes és eredményes helyi népszavazás döntésének megfelelő rendeletet megalkotni vagy határozatot hozni.

Mivel a VI. kerületben ez történt, rendeletet kell alkotnia az önkormányzat képviselő testületének. Jelen cikk írásakor ez a rendelet még nem készült el, a tervezetet október végére ígérték. 2026. január 1. napjától lesz hatályos a megszavazott tilalom.

Az Airbnb jelenlegi szabályozása, betiltható-e egyéb eszközökkel?

A fenti döntés jogalapját lényegében a rövid távú szálláshelykiadással összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2020. évi XCVI. törvény rögzítette. Ebben ugyanis a kormány a helyi önkormányzatok kezébe adta a jogot, hogy szabadon határozzák meg az egyes településeken, kerületekben a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát. Terézváros önkormányzata a társasházi lakások tekintetében nulla napban fogja ezt meghatározni.

Felmerül a kérdés, hogy tiltható, korlátozható-e más, további eszközökkel a rövid távú lakáskiadás. Sok esetben a társasházi lakóközösség többségét zavarja, ha egy-egy lakó Airbnb szolgáltatást nyújt. Ennek okán a társasházi jogszabályok, döntések vizsgálata szükséges a kérdés megválaszolásához. A Kúria egységes ítélkezési gyakorlata alapján a tulajdonosok a társasház szervezeti-működési szabályzatában korlátozhatják a külön tulajdonban lévő társasházi lakás használati vagy hasznosítási módját.

Tehát a társasházi SZMSZ-ben megtiltható érvényesen az Airbnb az adott házat illetően. Fontos viszont, hogy ez kizárólag a lakáscélú külön tulajdonokra vonatkozik. Ha egy társasházi ingatlan nem lakáscélúként kerül minősításre, akkor ez a tilalom nem terjed ki rá.

További probléma, hogy a társasházi eszközök gyakorlatilag hatástalanok a tényleges és effektív végrehajtást illetően. Tehát hiába hoz egy társasház olyan SZMSZ módosítást, vagy alkot olyan SZMSZ-t, ami tiltja a tevékenységet. Ha annak ellenére gyakorolja egy tulajdonostárs, akkor szinte lehetetlen gyakorlatban realizálható végrehajtást kieszközölni.

Kitekintés, következmények

Természetesen elsődlegesen a VI. kerületben lesz majd jelentősége – illetve bizonyos szempontból már most érzékelteti a hatását – a népszavazásnak és az annak nyomán megszületendő jogszabálynak. Minden bizonnyal érzékelhető változást hozhat többek között az ingatlanárak, bérleti díjak, adóbevételek terén. Ugyanakkor nem kizárólag a terézvárosiakat befolyásolhatja ez a döntés, ugyanis a Kormány egyes tagjai egyelőre utalás szintjén megemlítették a lehetőségét egy országos szabályozásnak. Ez nyilvánvalóan átfogó és részletes tervezést, jogalkotást igényel. A jelenlegi helyzet alapján azonban kijelenthető, hogy az Airbnb típusú szálláshely szolgáltatások kapcsán lesznek még jogi változások.