Az elővásárlási jog és annak lehetséges buktatói

Az elővásárlási jog egy tipikusan olyan jogintézmény, melyről rengeteg ember hallott már, viszont pontos tartalmával, illetve szabályaival nincs teljesen tisztában. A cikk célja bemutatni az elővásárlási jog legfontosabb szabályait, illetve lehetséges buktatóit.

Mit jelent az elővásárlási jog?

A köztudatban igen kevés jelentőséget tulajdonítanak az elővásárlási jognak, amely azonban egy meglehetősen fontos jogintézmény és az esetleges figyelmen kívül hagyása súlyos problémákhoz vezethet. A Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint, amennyiben közös tulajdon áll fenn és az egyik tulajdonostárs tulajdoni hányada vonatkozásában egy harmadik személytől ajánlat kap, akkor a többi tulajdonos ezzel az ajánlattal egyező feltételekkel megvásárolhatja a tulajdoni részt. Ezt nevezzük elővásárlási jognak.

Az elővásárlási jogot tehát kizárólag abban az esetben lehet gyakorolni, ha az ajánlat a tulajdonostársak körén kívül álló személytől érkezik. Ebből következő módon, ha egy ingatlannak például három tulajdona van, és az egyik tulajdonostárs el akarja adni tulajdoni hányadát egy másik tulajdonostársnak, akkor a harmadik tulajdonostárs ez ellen nem tehet semmit, vagyis ebben az esetben nem élhet elővásárlási jogával.

Hogyan keletkezik elővásárlási jog?

A fentiekből látható, hogy elővásárlási jogot jogszabályi rendelkezések mondhatnak ki. Emellett elővásárlási jogot szerződéssel is lehet alapítani. Ebben az esetben a tulajdonosnak ugyanúgy értesítenie kell azt a személyt, akivel a szerződést kötötte, ha az adott dolgot eladná. Abban az esetben, ha több személlyel kötött egy dologra elővásárlási szerződést akkor a jog keletkezésének sorrendjében kell értesíteni a feleket és ha az előbb álló személy nem él a jogával, akkor a következő személy élhet ezzel a lehetőséggel.

Elővásárlási jog fennállhat bármint. Lehet elővásárlási jog a közös tulajdonban lévő dolgok esetében a törvény erejénél fogva keletkezik, de szerződéssel is lehet alapítani elővásárlási jogot a szóban forgó dolgok vonatkozásában.

Elővásárlási jog ingatlanon

Elővásárlási jog leggyakoribb formája az ingatlanok vonatkozásában fedezhető fel. Ennek oka, hogy nagyon sok ingatlan van közös tulajdonban. Tekintettel arra, hogy általában az ingatlan minősül az emberek legnagyobb és legértékesebb vagyontárgyainak, ezért az ingatlanokkal kapcsolatos ügyletekre speciális szabályok vonatkoznak annak érdekében, hogy a jogszabályokat ne lehessen kijátszani. Ingatlanok vonatkozásában az állam közhiteles nyilvántartást vezet, mely azt jelenti, hogy a benne szereplő adatokat létezőnek kell elfogadni az ellenkező bizonyításáig. Ingatlanok vonatkozásában ezt nevezzük Ingatlan-nyilvántartásnak. A nyilvántartásban minden magyarországi ingatlannak megtalálható az úgy nevezett tulajdoni lapja. A tulajdoni lapon az elővásárlási jogot is fel kell tüntetni, ha fennáll. Így ez alapján tudhatjuk meg, hogy az ingatlanon van-e valamelyik tulajdonostársnak ilyen joga. Ugyanakkor lehet olyan eset, amikor a tulajdonjog még nem került bejegyzésre, de a közös tulajdon már létrejött (pl.: öröklés esetén).

Szerződéses elővásárlási jog

Ahogy fent olvasható szerződéssel is kiköthető elővásárlási jog. A gyakorlatban legtöbbször társasházak alapító okirataiban találkozhatunk kikötött elővásárlási joggal. A Kúria álláspontját a hazai bírói gyakorlat egyöntetűen követi ebben a tekintetben, ami szerint csupán akkor vált ki dologi jogi hatást, ha az Ingatlan nyilvántartásba is feltüntetik, valamint nem várható el a vevőtől, hogy megszerezze az alapító okiratot. Tehát amíg nincs feltüntetve a közhiteles nyilvántartásban csak az eladóval szemben érvényesítheti a jogosult az igényét.

Elővásárlási jog felhasználása

Az elővásárlási jogosultat a kapott ajánlat elfogadása előtt köteles értesíteni az elővásárlási jog kötelezettje. A kapott ajánlatot teljes egészében kell közölni a jogosulttal, hiszen csak a kapott ajánlat teljes elfogadásával élhet elővásárlási jogával. Gyakori megoldás, hogy a tulajdonos és a harmadik személy megköti a szerződést és csak akkor lép hatályba, ha a jogosult visszautasítja. Fontos megemlíteni, hogy miután a tulajdonos közölte a vételi ajánlatot a jogosulttal, addig az időpontig nem bonthatják fel a szerződést, amíg vissza nem utasítja az ajánlatot. Az ajánlat közlése előtt van még lehetősége erre, ha mégsem kíván élni a harmadik személytől származó lehetőséggel. Az, hogy hogy milyen formában kell az ajánlatot közölni, az az elővásárlási joggal érintett dologtól függ. Míg ingatlan esetén az ajánlatot is írásban kell megtenni az érintett személy részére, addig más esetekben nem feltétlen áll fenn ez a kötelezettség.

Abban az esetben, ha az elővásárlási jog kötelezettje nem teljesíti tájékoztatási kötelezettségét, akkor a kötelezett harmadik személlyel kötött szerződése hatálytalan lesz az elővásárlási jog jogosultjával szemben. Ekkor a jogosultnak az egyéb tudomásszerzéstől számított 30 napja van arra, hogy az igényét bírósági úton érvényesítse. Ebben az esetben a Bíróságtól nem csupán a jogsértés megállapítását vizsgálja, hanem azt is, hogy az ajánlat elfogadásával a jogosult tud-e az ajánlat szerint teljesíteni (van-e elég pénze). Elővásárlási jog vonatkozásában az általános 5 éves elévülési idő helyett 3 éves jogvesztő határidő áll rendelkezésre.

Elővásárlási jog mellőzése

A Polgári Törvénykönyv két esetet nevez meg, amikor mellőzni lehet az elővásárlási jog jogosultjának értesítését. Ilyen eset, ha a jogosult ismeretlen helyen tartózkodik, ugyanakkor fontos, hogy ha több jogosult van akkor azokkal a személyekkel, akiknek ismert az elérhetőségük közölni kell. A másik lehetséges ok megítélése nehézkes. Ez alapján olyan esetben sem kell eleget tennie a közlési kötelezettségének, amikor valamilyen körülmény miatt nehézséget vagy számottevő késedelmet okozna ez. Erre jellemző példa a tulajdonostársak rendkívüli száma. Ez a lehetőség könnyen előfordulhat például egy teremgarázs esetén. Mindig egyedileg kell megállapítani, hogy fennállhat-e ez a mentesülési ok.

A jogosultnak a teljes ajánlatot kell elfogadni, nem lehet rajta változtatásokat eszközölni, vagy vitatni a tulajdonos és a harmadik személy által meghatározott értéket. Az ajánlatot úgy kell tekinteni, hogy a tulajdonos tett a harmadik személytől származó ajánlattal egyező tartalmú eladási ajánlatot. Ha az érintett személy elfogadja a közölt ajánlatot a meghatározott feltételekkel, akkor a tulajdonos és a jogosult között létrejön az adásvételi szerződés.

Az elővásárlási jog tehát egy szerteágazó jogterület, amire különös figyelmet kell szentelni az adásvételi szerződések megkötése előtt. A jogszabályi vagy szerződésen alapuló elővásárlási jogra vonatkozó kötelezettségek be nem tartása súlyos jogkövetkezményeket vonhat maga után.