Elbirtoklás, de komolyan

Az elbirtoklással kapcsolatos tévhitekkel korábbi cikkünkben foglalkozunk, tisztázva, hogy az elbirtoklás nem egy vadnyugati időket idéző agresszív tulajdonszerzési forma, de tény, hogy nem is mindennapos.

Ugyanakkor komolyabban érdemes foglalkozni az elbirtoklással, mint tulajdonszerzési móddal. Ugyanis ez a tulajdonszerzésnek egy teljesen legális módja, amelyet a Polgári törvénykönyv is szabályoz. Az elbirtoklás a laikusok szemével is nagyon egyszerűen körülírható, de a gyakorlatban igencsak nehezen alkalmazható módja a tulajdonszerzésnek.

Hogyan kell elbirtokolni?

Elbirtoklás útján megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja.

Tehát elbirtokolni birtokba vehető testi tárgyat (dolgot) lehet, mégpedig szakadatlan birtoklással. Persze ezt nem azt jelenti, hogy egy pillanatra sem tehetjük le azt a dolgot, vagy hagyhatjuk el az ingatlant. Ez azt jelenti, hogy a dolognak a hatalmunkban kell állnia, azzal bármikor tudunk kell rendelkezni, és azt olyan használjuk, ahogy annak rendeltetése megköveteli. Példa: egy termőföldön nem kell minden nap ott lennünk ahhoz, hogy elbirtokoljuk, elég, ha rendszeresen műveljük.

Az, hogy az elbirtokló a dolgot sajátjaként használja, nem jelenti azt, hogy tulajdonosnak hiszi magát, vagy azt gondolja, hogy a dolog ténylegesen az ő tulajdona. A sajátjaként használat azt jelenti, hogy a birtokosnak kizárólagos hatalmában kell tartania a dolgot, és birtoklását véglegesnek tekinti, tehát úgy rendelkezik vele, mint egy tulajdonos.

Az elbirtoklás feltétele még, hogy a tulajdonos nem gyakorolja a tulajdonosi jogait. Mit jelent ez? A tulajdonjog részjogosultságokól áll. Ezek a birtoklás, rendelkezés, használat, hasznosítás, hasznok szedése. Ha a tulajdonos ezek közül bármelyiket gyakorolja, azzal megszakítja az elbirtoklást. Tehát nem is kell, hogy birtokba vegye az ingatlant. Elég, ha megterheli (rendelkezik vele) és máris megszakította az elévülést.

Hogyan nem lehet elbirtokolni?

Az elbirtoklónak tehát nem kell azt hinnie, hogy ő maga tulajdonos, de ha tudja magáról, hogy birtoklása nem végleges (pl. mert ő egy szívességi használó, vagy bérlő) akkor nem tud elbirtokolni.

Az elbirtoklónak jóhiszeműnek kell lennie. Ez megint csak nem azt jelenti, hogy azt hiszi, hogy a dolog az övé, de alappal kell feltételeznie, hogy a dologra a tulajdonosa nem tart igényt, azzal nem kíván rendelkezni. Erre a feltételezésre tehát alapos oka kell, hogy legyen. Az, hogy a szomszéd nem jött két évig ki a telkére, még nem ok arra, hogy azt feltételezzük, felhagyott a tulajdonosi jogok gyakorlásával.

Aki bűncselekménnyel vagy egyébként erőszakos vagy alattomos úton jutott a dolog birtokához, elbirtoklás útján nem szerez tulajdonjogot. Tehát az által, hogy mondjuk erőszakkal megszerez valaki egy dolgot, még nem tudja elbirtokolni. Tehát egy rabló nem tud tulajdont szerezni, de nem csak ő. Ha elkerítem a szomszédot a földjéről, akkor nem tudok elbirtokolni. Ez igaz arra is, aki bármilyen más bűncselekmény útján jut a dolog birtokába, tehát mondjuk ellopja azt. Nem tud tehát a tolvaj sem tulajdont szerezni azon, amit ellopott, vagy egy csaló azon, amit fortéllyal megszerzett. De nem tud tulajdont szerezni az sem, aki egyéb alattomos módon jutott a dolog birtokába. Tehát nem csak akkor nem tudok elbirtokolni, ha mondjuk elkergetem a szomszédot, hanem ha megakadályozom, hogy az ingatlant meg tudja közelíteni.

Fontos kitétel még, hogy ingatlan egy részének tulajdonjogát elbirtoklás útján nem lehet megszerezni, kivéve akkor, ha a föld megosztható. (pl. akkora telekről van szó, amelynek elbirtokolhatom úgy egy részét, hogy még mindig egy megfelelő méretű önálló telek lesz a fennmaradó részből)

Ingó és ingatlan:

Elbirtokolni ingó és ingatlan dolgot is el lehet, csak az elbirtoklási idő tér el a két esetben. Ingó dolog esetében az elbirtoklási idő öt év, míg ingatlan esetében tizenöt.

Hogyan szerzek végül tulajdont?

Két bevett módszer van arra, hogy az elbirtokló tulajdonjogát elbirtoklás jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.

Az első, hogy bíróságtól peres eljárásban kérni kell az elbirtoklás megállapítását. Ekkor az elbirtoklónak bizonyítania kell minden feltételt, amely az elbirtoklás bekövetkezéséhez szükséges, és amennyiben a bíróság megállapítja az elbirtoklást, jó esélyünk van. A jogerős ítélet alapján ugyanis a földhivatal bejegyzi az elbirtoklót, mint tulajdonost. A perben az elbirtoklónak a korábbi tulajdonost kell alperesként megjelölnie.

A másik lehetőség, hogy a tulajdonos elismeri, hogy az elbirtoklás bekövetkezett, és erről hajlandó per nélkül, közjegyző vagy ügyvéd előtt nyilatkozatot tenni. Ezesetben tehát a közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt elbirtoklási nyilatkozat alapján jegyzik be az elbirtokló tulajdonjogát.

Mi a jogcímes elbirtoklás?

Az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne. Tehát például van egy adásvételi, vagy ajándékozási szerződésünk, de nem jegyezték be a tulajdonjogunkat, mert mondjuk a szerződésen nem volt ügyvédi ellenjegyzés. Tehát ilyenkor maga a birtoklás egy meglévő jogcím alapján kezdődik, csak a tulajdonjog nem szállt még át valamilyen formai okból. Ennek a jogcímes elbirtoklásnak a feltétele, hogy a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.