Kizárólagos megbízás ingatlanok esetében

Sokak számára ismerős gyakorlat volt, hogy az ingatlanközvetítő kizárólagos megbízása esetén akkor is fizetni kellett, ha az ingatlanosnak végül semmi köze nem volt az adásvételhez. Ez ma már a Kúria által kimondottan vizsgált, tisztességtelen szerződési feltételnek számít, de nézzük meg pontosan miről is van szó.

Mit jelentet pontosan a kizárólagos megbízás?

Elterjedt szokás az ingatlanpiacon, hogy egy közvetítő (a sima megbízásnál kedvezőbb feltételeke ajánlva) kizárólagos megbízást kér, amelyben a megbízó vállalja, hogy más közvetítőt nem bíz meg, az esetleges jelenlegi megbízásait visszavonja. Vagyis csak az adott ingatlanos hirdetheti az ingatlant. Általában ezek a szerződések tartalmaznak bizonyos kitételeket, amelyek esetén akkor is jár a megbízási díj, vagy jutalék, ha az adásvételre nem kerül sor, de ez a megbízó (vagyis az eladó) hibája. Jogos és logikus, hogy ez így van, sőt ilyenkor akár kötbért is fizetnie kellhet a megbízónak.

A szerződések többségében (teljesen jogosan) ki van kötve, hogy az alábbi esetekben jogosult a megbízott a jutalékra:

• ha az eladó nem fogadja el azt a vételi ajánlatot, ami eléri a szerződésben kikötött, tervezett eladási árat
• ha az eladó valótlanul nyilatkozott az ingatlan kapcsán, és emiatt meghiúsul a szerződéskötés a kiközvetített vevővel
• ha az eladó nem teszi lehetővé, hogy az ingatlant megtekintsék a vevő jelöltek és ezért nem tud teljesíteni a megbízott
• ha az eladó szerződés lejártát követő bizonyos időszakon (általában fél éven, egy éven) belül bármilyen, a közvetőtő által kiközvetített vevőnek eladja az ingatlant

Ugyanakkor ehhez régen hozzácsaptak egy olyan kitételt is, hogy az ingatlanközvetítő akkor is jogosult a jutalékra, ha az ingatlan eladásához ténylegesen semmi köze sem volt, mert a tulajdonos maga talált vevőt.

Nem a kizárólagos megbízás volt a tisztességtelen

Oszlassunk el egy tévhitet. Nem az a tiszteségtelen, hogy az ingatlanos kizárja, vagy esetleg szankciókhoz (pl. bánatpénz, kötbér stb.) köti mások megbízását, hiszen általában ez egy opció, amit a megbízó választhat ki. Ráadásul ilyen esetben általában a megbízó is jól jár, kisebb jutalékot kell fizetnie, hiszen a  megbízott nagyobb eséllyel zsebeli be a jutalékot, így kisebb részt kér, mintha egy átlagos megbízást írnának alá. Az is teljesen rendben van, hogy a szerződés lejárta után is jár a jutalék, ha olyan vevő veszi meg az ingatlant, aki a megbízott ingatlanos révén jutott el a tulajdonoshoz.

Sőt ne legyünk elfogultak: voltak olyan eladók, akik összebeszéltek az érdeklődővel, hogy megkerüljék az ingatlanost.

Ennek lényege az volt, hogy az eladó nem fogad el senkitől ajánlatot, megvárják amíg lejár a megbízási szerződés, aztán eladja a vevőnek az ingatlant, megtartva a jutalékot. Na ez nem volt korrekt az ingatlanosokkal szemben, és ennek az igazságtalanságnak a kiküszöbölésére találták ki a fent említett feltételeket.

De túlmentek egy határon, és már gyakorlatilag „mindent is” megtiltottak az eladónak. Nem hirdethette saját maga, nem fogadhatott el vételi ajánlatot az ingatlanos nélkül, és ha az ingatlanos közreműködése nélkül eladta a szomszédjának, vagy a legjobb barátjának, akkor is tartotta a markát az ingatlanközvetítő.

Ennek vetett véget a Kúria döntése, ugyanis ezt a gyakorlatot tisztességtelennek minősítette. Az ügyészség fordult néhány éve a bírósághoz, mert tisztességtelennek érezte az egyik nagy ingatlanközvetítő ÁSZF-jét.

Ügyész? Mi köze a büntetőeljárásban szereplő ügyésznek egy polgári perhez? Nos bizonyos polgári peres ügyekben érintett lehet az ügyész is, aki a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződés részévé váló tisztességtelen általános szerződési feltétel érvénytelenségének megállapítása iránt közérdekű keresetet indíthat.

Miért volt erre szükség? Mert gyakran lehetett belefutni olyan esetbe, hogy kizárólagos megbízás birtokában az ingatlanos tudta, hogy nem kell törnie magát, ha elkel az ingatlan tuti nyerő helyzetben van. Márpedig, ha nem csinált semmit, akkor egy idő után az eladó ezt megunta, és ha megunta, maga keresett vevőt. Az ingatlanos tartotta a markát, és munka nélkül jutott jutalékhoz. Ráadásul a kiszolgáltatott megbízó nem tudott mit tenni, fizetnie kellett a semmiért. Mivel ez tömegesen előfordult, indokolttá vált a közérdekű kereset indítása.

Ez történt tehát a fenti esetben, a Kúria pedig megállapította, hogy érvénytelen kikötés kizárni a fogyasztó azon jogát, hogy ha mást nem is bízhat meg, de legalább saját maga hirdethesse az ingatlant. A Kúria az alábbiakat állapította meg:

A kizárólagos megbízásra irányuló szerződéses rendelkezések nem zárhatják ki, hogy a fogyasztó maga értékesítse az ingatlant, a szabályozásból eredő korlátozás azonban ezt szükségtelenül gátolja, amely a fogyasztó számára indokolatlan hátrányt jelent.