Társasház és lakásszövetkezet: előnyök-hátrányok

A lakóközösség szervezési formái közül országunkban ma a legnagyobb számot a társasházak teszik ki. Emellett viszont még manapság sem elhanyagolható arányban találkozhatunk lakásszövetkezetekkel. Cikkünkben a két szerveződés hasonlóságait és különbségeit ismertetjük.

A jogi környezetet illetően, külön törvény rendezi a társasházakra és külön a lakásszövetkezetekre vonatkozó szabályokat. A lakásszövetkezet távolabbi múltra tekint vissza és sokan demokratikusabb intézménynek gondolják, holott a nyilvántartásuk és a különböző beszámolási kötelezettségük miatt alapvetően nehezebb a működtetésük. Nem lehet azonban kijelenteni, hogy a szabályozás következtében valamelyik forma egyértelműen hátrányosabb helyzetet eredményezne a másiknál, érdemes összevetni a legfontosabb hasonlóságokat, különbségeket.

A társasház és a lakásszövetkezet célja megegyeznek: egy-egy épületegyüttes üzemeltetése. Az üzemeltetés során valamennyi előírt magatartási szabályt be kell tartaniuk. Ezeket elsősorban az alapító okirat (lakásszövetkezet esetében alapszabály), illetve a szervezeti-működési szabályzat, belső szabályzatok tartalmazzák.

Törvényességi felügyelet, döntéshozatal

Amennyiben szabálytalanságot követ el valamelyik működési forma, vagy elmulasztja valamilyen kötelezettségnek a betartását a lakók oldalán, és ezáltal veszélyezteti a ház működését, a törvényességi felügyeleti szerv előtt tud az érintett lakó vagy a lakóközösség fellépni. Társasház esetében ez a település jegyzője lesz. A lakásszövetkezet viszont jogilag egy cég, amelyet a területileg illetékes cégbíróság jegyez be a közhiteles nyilvántartásba (általában Bt. vagy Kft. vállalati formában). Ezzel összefüggésben a felügyeletet is a cégbíróság látja el.

Közös azonban a két típusban, hogy a közösség jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető. A társasháznak azonban önálló vagyona nincsen, nem minősül jogi személynek, illetve egyéb tevékenységet sem végezhet pl. vállalkozás keretében – szemben a lakásszövetkezettel, amelynek jellemzői lehetnek az előbb írtak.

Mindkét működési típus döntéshozó szerve a közgyűlés, amelyen a tulajdonostársak, lakásszövetkezet esetén a tagok és a lakóház nem tag tulajdonosai vehetnek részt. A közgyűlés biztosítja a hatékony és törvényes működést. A szavazati jogokat illetően fontos különbség, hogy lakásszövetkezet esetében minden egyes használó egy egységnyi szavazattal rendelkezik, mialatt a társasháznál a szavazati jog mértéke arányosan kerül meghatározásra a tulajdonjoggal érintett területek függvényében.

Egyéb különbségek

A lakásszövetkezet képviselője az igazgatóság (elnök), ezzel szemben a társasházban a közös képviselő jár el. Az elnök alapvetően maga is a lakásszövetkezet tagja, míg társasház esetében – főleg a sok tulajdonossal rendelkező nagyobb társasházaknál – a közös képviselő a társasházon kívüli gazdálkodó szervezet. Ő a feladatát megbízás keretében látja el és a legtöbbször több társasházban egyidejűleg képviseli az érdekeket – sok esetben sajnos nem elég hatékonyan vagy sehogy sem, ami jogi eljáráshoz vezethet.

A „belső” ellenőrző szervet lakásszövetkezet esetében felügyelő bizottságnak, míg társasháznál számvizsgáló bizottságnak nevezzük. Funkciójuk, jogaik és kötelezettségeik alapesetben megegyeznek. A lakóépületen kívüli telekrész lakásszövetkezetnél magának a szövetkezetnek a tulajdonában van, ezzel szemben a társasháznak a lakóépületen kívüli területei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

Összességében elmondható, hogy egyértelműen nem tehető le voks az egyik vagy a másik formáció mellett. Az egyes különbségek valakinél előnyként, valahol hátrányként jelentkeznek. Közös azonban mindkettőnél a jogszabályi garancia a felülvizsgálatra: ha a döntéshozó szerv határozata sérelmes, az alapító okiratba vagy más belső szabályzatba ütközik, törvényi határidőn belül bírósághoz fordulhat bármely szövetkezi tag vagy tulajdonostárs.