Közgyűlés összehívása a kisebbség akarata szerint
A társasház fő döntéshozó szerve a közgyűlés. Itt a tulajdonosok tulajdoni hányaduk aránya szerint a szavazatukkal döntenek a társasházközösség működését érintő kérdésekben. A közgyűlést alapvetően a közös képviselő, vagy intézőbizottság esetén az intézőbizottság elnöke hívja össze. A Társasházi törvény azonban tartalmaz egy kisebbségvédelmi garanciát. Ennek alapján Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték.
Egy fiktív példa segít ennek a rendelkezésnek a fontosságát szemléltetni. A társasházközösség néhány tagja szeretne dönteni egy közös tulajdonú helyiség bérbeadásáról. Jelzik a közös képviselet felé, ám a közös képviselő nem kíván ezért közgyűlést összehívni. Ebben az esetben érdemes annyi tulajdonost bevonni az ügybe, hogy a tulajdoni hányadok 1/10-ével rendelkezzenek az érdekeltek. Ha ez megvan, akkor tudják jelezni a közös képviselet felé, hogy hívjon össze soron kívüli közgyűlést a kérdés megvitatására. Amennyiben ezt nem teszi meg, akkor végső soron a tulajdonostársak maguk összehívhatják a közgyűlést.
Bizonyos tulajdoni hányadok a döntésekhez
Főszabály szerint a közgyűlési határozatokat a jelen lévő tulajdonostársak szótöbbségével hozzák meg. Vannak azonban olyan fontosabb jellegű, nagyobb horderejű döntések, amikre a törvény a kisebbség védelme érdekében szigorúbb szabályokat állapít meg. Ilyenek többek között az alábbiak.
- Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonos egyetértése szükséges
- Társasházban kamerarendszer telepítése 2/3-os többséget kíván
- Az összes tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös többség kell a zárt légterű közös tulajdonban álló helyiségekben dohányzás engedélyezéséhez
- A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.
Közgyűlési határozatok megtámadása
A közgyűlési döntések határozatok formájában kötelezőek a társasházi lakosokra. A Társasházi törvény ezért fontos szabályokat tartalmaz az esetlegesen sérelmes határozatokra. Ugyanis a többség akarata sem lehet korlátlanul érvényesíthető. Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.
Jogszabályba ütközik a határozat, ha példának okáért a társasház döntést hoz arról, hogy a továbbiakban nem követik a Számviteli törvény szabályait a gazdálkodás során. Az alapító okiratba, illetve szervezeti-működési szabályzatba ütközés nem igényel további magyarázatot, ezen dokumentumokban foglalt rendelkezéseknek nem mondhat ellen egy határozat.
A kisebbségi érdeksérelemre hivatkozással való megtámadásnak sokrétű bírósági gyakorlata van. Mivel a törvény általános jellegű szabályt tartalmaz, ezért konkrét értelmet az esetjog ad a rendelkezésnek.
- Nagyon fontos leszögezni, hogy önmagában nem jelent kisebbségi érdeksérelmet, ha nem tetszik egy lakónak a határozat tartalma, vagy nem ért vele egyet. A társasház a többségi elvet követi és természetes, hogy a tulajdonosok nagyobb részének akarata érvényesül. Konkrét és lényeges érdeksérelem igazolása szükséges kisebbségi részről.
- Szavazni kell az érintett közgyűlésen! – Ez rendkívül fontos, ugyanis ellenkező esetben nem támadható a határozat. A Legfelsőbb Bíróság Pfv.20299/2010/8. számú határozata szerint a kisebbség érdeksérelme esetén azoknak a tulajdonostársaknak az egyike jogosult a kereset benyújtására, aki a szavazásnál kisebbségben maradt és emiatt jogos (vagy annak vélt) érdeke nem juthatott érvényre.
- A joggyakorlat annyira szerteágazó, hogy nem lehetséges kategorizálni a döntéseket, hanem esetről-esetre szükséges vizsgálni egy felmerülő kisebbségvédelmi problémát. Néhány döntés a kérdésben:
- Felújítási munkálatok érdekében a többség felemelte a közös költséget. Ez nem jelentett az esetek egyikében sem kisebbségi érdeksérelmet.
- A közös fűtési rendszerről levált tulajdonost a fűtési költségek viselésére kötelező határozat sérti a kisebbség érdekeit.
- Korábbi kedvezmények megvonása nem sérti a kisebbségi érdekeket
- Nem állapított meg érdeksérelmet a Kúria, amikor a felperes azért támadta meg a határozatot, mert a társasház megtiltotta számára a közös udvar parkolási célú használatát. Ebben az ügyben másnak sem volt joga a közös udvaron parkolni, de a többi lakónak volt garázsa és áthaladáshoz használhatták az udvart. A bíróság tehát mindig az összes körülményt vizsgálja a kisebbségi érdeksérelem vizsgálata során.
Vissza a hírekhez
